行业资讯 | 互联网独角兽企业发展迅速 办公需求催热写字楼大宗交易
发布时间:2019-03-07 17:15:34 来源: 房讯网

    2019年开年,京东以近27亿元收购中关村核心区域的翠宫饭店和今日头条母公司(北京字节跳动科技有限公司)或将以90亿左右的金额购置中坤广场,点燃了商业地产的大宗交易市场。戴德梁行认为,由于位于市中心的老旧项目紧缺,优质写字楼少,空置率低,供不应求,因此一旦有出售的消息必将会受到市场的高度关注。

    戴德梁行数据显示,2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米,空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间,中关村区域的租金上涨了36%,而同期CBD区域的租金仅上涨了8%。互联网行业的快速发展和扩张是中关村甲级写字楼租金上涨的主要动力。由于整体区域基本上没有面积可租,因此预计未来租金仍有较大的上涨空间。

  互联网独角兽企业发展迅速 办公需求亟待满足

  京东和今日头条都在寻找合适的办公场所,而翠宫饭店位于中关村核心区域,中坤广场所处位置在西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点,都是地理位置优越、交通便利的地段,是互联网企业选取办公地点的热点。京东和今日头条将办公场所引入海淀、回归中关村,能够和其他互联网企业形成集群效应,也是互联网企业发展的必然。

  针对字节跳动收购中坤广场这一交易,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵指出:“这次收购不算是一个纯市场交易行为,其中有来自政府的促成和推动。这家企业的规模扩张非常快,而方恒时尚中心的体量较小,是无法满足企业的办公需求的。”

  同时,针对此次收购的难点,他强调:“要看小业主的面积是不是分散的,如果集中在某个区还好,如果遍布各个角落的话就很难。这就要看政府有多大的支持力度了。要一个一个谈,就跟动迁一样,没有那么容易。”

  京东和今日头条的收购行为大多以自用办公目的为主,能够将分散在各个不同区域写字楼里的员工集聚在一起,方便办公,利于管理。而选取在核心地段,为员工提高了交通便利性,缩短通勤时间。同时,也促进了企业人员的招募。

  翠宫饭店和中坤广场属于多年经营不善的酒店、商场,接手这类项目改造成写字楼,成本较低。以京东为例,在一些房地产业内人士看来,京东收购北京翠宫饭店,从写字楼运营上看,是一笔合算的买卖。从京东19亿元购买北京翠宫饭店100%股权来看,相当于19亿元购买了68629.04平方米的商业物业,如此核算,单价仅为27685元/平方米,即便减去30%的地下及设备空间,再加上5亿元的改造装修成本,写字楼成本也仅达到49958元/平方米,没有超过5万元/平方米。在翠宫饭店的案例中,海淀区政府以高新技术企业为目标寻找到京东作为买家,将一个常年处于亏损状态的酒店以均价近6万元/平米的价格出手(将饭店债权计算在内的地上面积均价),这相较于中关村甲级写字楼的平均租金而言,实为划算。

  另外,海淀区智力资源、创新资源密集,便于互联网企业引资引智,吸引京东和今日头条等互联网企业进驻。

  政府推动促成交易 盘活存量资产

  北京正力图把自己打造成中国的科技创新中心,政府从多个层面大力扶持互联网高科技及其相关产业。这两宗交易,也有政府牵线搭桥的功劳。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出,在北京的核心区域有不少资产由于缺乏管理经验,大多处于微利或亏损状态,而这些企业又大多没有足够的动力对这些资产进行有效改造,造成了大量的闲置和浪费。而政府方面则是极力希望能够盘活这些资产。实际上,在近期京东尚科收购翠宫饭店,以及传闻字节跳动收购中坤广场这两项收购中,不乏海淀区政府的从中推进作用。这种将经营不善常年亏损的酒店或零售业态改作写字楼、引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻的形式,可以从多个层面解决各方问题,这样的做法不失为一个有益的尝试。

  总的来看,互联网行业快速发展的势头已经有所放缓,而京东和今日头条在这种背景下购置房产、改造写字楼,借助政府之力,为互联网企业发展寻求新机,是笔不错的买卖。

  地产投资开局走高,北京大宗交易市场未来可期

  从2019年大宗交易趋势来看,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结到:“对比其他城市,因为北京的写字楼租赁的需求保持强劲,未来供应量有限,北京的项目会更加稀缺并吸引更多资金的关注。对比而言,上海大宗交易的买家则更多基于一些基金买家主,外资基金更容易寻找到投资标的,尽管回报率低于北京,但交易活跃度稍高。北京由于政府、央企、金融机构的总部聚集,导致租金一直高于上海,少有的投资机会一旦出现,会被自用型买家迅速收购,包括近期的京东、今日头条这样的企业总部的收购行为。”

  同时他还强调:“区域上,除了北京传统商业中心以外,通州、丽泽等新兴区域也会是未来三年大宗交易的重点区域。北京大宗市场买家构成更为健康,投资机构、自用企业、政府机构都越来越正规的参与到这个市场。”